收租十年已妥妥回本

  资深地产投资者魏女士名下有多种物业，其中一个是位于南田路的私房，说起这间私房，魏女士有一肚子的话要说。

  魏女士本来没想买一间私房住，她家很早就住上了电梯房，后来孩子到21中读初中，她举家迁到环市路天胜村附近租楼梯楼住，自家的电梯房就出租了。2006年夏天，孩子中考结束，她租的楼梯楼到期，自家的电梯房却还在出租，到底去哪里住呢？当时她在二手房市场找了一下，发现南田路一处私房还不错，业主一直在里面住，装修和房屋状况都不错，不像其他的私房那么“烂融融”。于是果断下手，以25万元买下了这个房产证面积为67平方米的私房，单价约为3700元/m2。

  荔湾、海珠和越秀等地都有不少连片的私房区域，要挑上一间好的私房，的确考眼光，更要有运气。魏女士告诉记者，她那间私房四面“自墙”，也就是说不像大部分连片的私房那样左右两面与邻居共享“众墙”，虽然是67平方米的两层半小房子，却是真正意义的独栋私房，采光非常好。不过较为可惜的是，这栋私房靠近大马路，但又在内街，无法变成“住改商”，噪音很大。魏女士在这栋私房住了9个月，开始住得挺开心的，可是后来有一天遭到小偷翻墙入内偷窃，令她安全感顿失，加上当时新购买的穗盐路雍景豪园单位已收楼，她就草草结束了9个月的私房生活，搬到穗盐路居住。

  电梯楼、楼梯楼、私房，魏女士住过三种不同的房屋，她认为还是喜欢住接地气的一楼单位，南田路的私房她一直持有出租，每月租金在2000元左右，细算下来，到今天已满10年，租金收入已差不多与购入成本相当。最让她高兴的是房产增值了，三年前有人以2.3万元/m2的价格向她洽购，她没有出售。魏女士表示，如果按照同区一手新房的价格作为参考，她所在的私房区域要进行拆迁的话，拆迁成本有可能为4万元/m2，故此她还不愿意出售这间私房，想等一下再打算。

  购买提醒：产权复杂且办不了房贷

  想重建要办危房鉴定

  对于想购买私房的人而言，需要注意什么呢？莫杜华表示，首先要选择产权清晰的物业。他对去年成交的一套私房印象深刻，因为其中涉及的各种问题非常复杂。这套单位有四个产权人，均是持香港特区护照，其中一人的产权证明还遗失了，因此要登报一个月公示。而房子由于历史原因开了两个门，多了一个门牌地址，因此还要去街道办理取消一个地址的手续，此房产有12户租客，其中三四家是低保户，房产原来面积是320多平方米，因交易要进行重新测绘出证，测出面积小于房产证面积，需要去城管部门办理手续补钱，将面积计入。由于交易中，业主不保证租户迁出，买家只能自己去交涉，最终成交价格相当便宜，才8000多元/m2，而面积也只按300平方米计。

  杨才表示，他见过最多的涉及到300多个产权人，而房产交易中，需要所有产权人同意签字，因此需要注意查看产权关系。此外，还要查一查房子周边的规划，有些区域涉及改造，政府已划出规划红线，红线内的房子不能交易，如果交付了定金，最终无法交易就容易造成损失。

  此外，私房由于多数是砖木结构，所以基本都要一次性付款，无法进行商业贷款。买家买下私房后通常会翻新，报建的情况有两种：一种是现状维修，原来是砖木结构的，维修后仍然是砖木结构，这样即使已经翻新了，再交易时仍然不能按揭贷款。还有一种情况是危房重建，重建的房屋就可以改为框架结构。据悉，有些业主为重建，会找人办理危房鉴定，但一旦被发现或被举报骗取危房鉴定，将面临处罚。

  在买房前，要考虑房屋是否可以改造以及可以改造到什么程度，还要将报建的时间成本、翻新的成本计算在置业的成本中。据介绍，一般到规划部门、城管部门报建审批，要六七个月左右方可动工，改造成本价一般在2200~2500元/m2，100平方米左右的单位改造成本在20多万元左右。

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